コロナ禍で分かったJリートのリスクとその軽減方法
株式に比べて低リスクと言われるJリートですが、コロナ禍では運用不動産によっては株式以上に価格下落し、また分配金の大幅な引き下げも発生しました。
本記事ではJリートのリスクとリスクを軽減するための分散の必要性、分散の一つの方法として複数用途の不動産を運用する統合型Jリートを使用した分散を紹介します。
Jリートのリスクと保有不動産を分散する必要性
Jリートの主なリスク
Jリートは株式と比べると価格下落リスクは小さく、また分配金が安定していると言われていますが、当然リスクがあり、代表的なものは以下の通りです。
これらは一般的に言われていたリスクであり、経済情勢や不動産市場に大きく影響与えたリーマンショックではJリート市場全体が大きく下落し、いくつかの銘柄が破綻しました。また東日本大震災や昨今の大型台風などでは棄損した不動産を保有するJリートが影響を受けるなど、そのリスクが具体化しました。
コロナ禍により新たなリスクが顕在化
そしてコロナ禍により、あらたなリスクが顕在化しました。コロナ禍の影響でテレワークの普及によるオフィス空室率の上昇、インバウンドを含めた宿泊需要の低下、商業施設の休業などが発生し、オフィス系やホテル系、商業施設系のJリートを中心に大幅な価格下落や分配金の引き下げがみられました。 これはコロナ禍以前では全く想定していなかったことです。
コロナ禍の影響で株式も大幅に下落しましたが、その後金融緩和などの影響でコロナ前まで回復するどころか上昇を続け、平成バブル崩壊以降の最高値を付けました。しかし、Jリートは株式と比べて回復は鈍く、ようやくコロナ前の水準に戻したところです。
コロナ禍でホテル系は回復していないが、物流施設系は大幅上昇
その中でホテル系の価格下落は大きく、まだコロナ前まで回復していませんが、一方で物流施設系は巣ごもりによりEコマース需要が高まり、価格は上昇しています。
コロナ禍前、ホテル系はインバウンド需要により上昇していましたが、物流施設系はJリートの新設が相次いだ影響で下落しており、コロナ禍によって全く逆の動きとなりました。
リスク低減には運用不動産の分散が有効
以上のように運用する不動産の種類（オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設）によるリスクを低減するためには運用不動産が分散するように複数のJリートを保有することがう有効となります。
全ての種類のJリートを保有する必要はないと思いますが、これまでの状況からオフィスビル、住宅、物流施設を含んだ数銘柄を保有することを推奨します。
統合型Jリートを使用した保有不動産の分散
Ｊリートの種類
Jリートは運用スタイルについて大きく分けると、運用資産を<オフィスビルのみ>あるいは<住宅のみ>といった特定用途の不動産に限定する特化型Ｊリートと複数の用途に分散する複数用途型Ｊリートの２つに分けることができます。
さらに特化型は運用資産によって６種類（オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設）あり、複数用途型は運用資産が2つ用途を組み合わせた複合型Ｊリート、もう1つは運用資産が３つ以上の用途で組み合わせた統合型Ｊリートの2種類あります。
複合型Ｊリートでも分散効果はありますが、今回はより分散効果が大きい統合型Ｊリートに絞って説明します。
統合型Ｊリートの特徴
統合型Ｊリートは22銘柄が取引所に上場していて、規模が一番大きい野村不動産マスターファンド投資法人の時価総額は7,822億円でＪリート全体で4番目の時価総額となっています。（2021年4月2日現在）
野村不動産マスターファンド投資法人の投資方針は「景気感応度が高いセクターと低いセクターを組み合わせることで、景気上昇に伴う内部成長を取り込む」であり、用途内訳は、オフィスビルが45%、住居が19％、商業施設と物流施設が17%ずつとなる構成ですが、時価総額で2番目の大和ハウスリート投資法人の投資方針は「中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指す」であり、用途内訳は、物流施設が50%、住居が約36％、他は商業施設やホテル等と、運用する投資法人によって方針や運用資産のポートフォリオに大きな違いがあります。
また、経済情勢や市場動向等の外部環境に応じて機動的に運用資産のポートフォリオを入れ替えるＪリートもあります。
統合型Jリートの注意点
運用資産は分散していますが、運用している投資法人の破綻リスクがありますので、投資法人のチェックが必要です。
そして特徴に記載したように運用資産を均等に分散しているわけではなく、ポートフォリオに偏りがあるので、特化型に比べると小さいですが、経済環境や自然災害などによるリスクがあります。今回のコロナ禍ではその影響によりオフィスビルやホテルの配分が大きい統合型Ｊリートでは投資口価格の大幅下落や分配の引き下げが見られました。そういうこともあり、統合型ならどの銘柄でもいいというわけではなく、運用資産のポートフォリオを見定めたうえで投資する必要があります。
また、機動的にポートフォリオを入れ替えるＪリートについては投資時のみではなく、その後もポートフォリオを定期的にチェックしていく必要があります。
統合型Jリートを使った分散方法
統合型Jリートは1銘柄で分散効果が得られますが、投資法人の破綻リスクがありますので、特化型Jリートを合わせて保有する、または統合型Jリートを複数保有することでリスク分散する必要があります。
そして全体での運用資産のポートフォリオに偏りが少なくなるように組み合わせて保有することが望ましく、その場合は統合型Jリートでの組み合わせではポートフォリオのコントロールが難しいため、統合型Jリートをコアとして、特化型Jリートで偏りを補正するような組み合わせを推奨します。
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